ดอกเบี้ยบ้าน เรื่องที่คนกำลังจะซื้อบ้านควรรู้

* ข้อมูล ดอกเบี้ยบ้าน อ้างอิงจากเดือนพฤศจิกายน 2566*

ดอกเบี้ยบ้านคืออะไร และ MRR MLR MOR ทำไมดูเข้าใจยากจัง บทความนี้เราจะมาช่วยให้ทุกท่านเข้าใจคำศัพท์ที่เกี่ยวกับ สินเชื่อบ้าน และดอกเบี้ยบ้านกัน

ดอกเบี้ยบ้านหรือสินเชื่อบ้าน คือ อัตราดอกเบี้ยเงินกู้สำหรับที่อยู่อาศัย ที่มาจากเงินที่เราได้ทำสัญญากู้กับธนาคารใดธนาคารหนึ่งเพื่อนำมาซื้อบ้าน ซึ่งดอกเบี้ย จะแบ่งออกเป็น 3 ประเภท คือ

               1. อัตราดอกเบี้ยคงที่ (Fixed rate loan)

อัตราดอกเบี้ยคงที่ คือ อัตราดอกเบี้ย ที่ถูกกำหนดไว้ตายตัว เป็นตัวเลขเฉพาะ ไม่มีการขยับขึ้นหรือลดลง โดยจะคงที่ตลอดสัญญา หรือในช่วงระยะเวลาที่กำหนดไว้ โดยแบ่งย่อยลงไปอีก 3 ประเภทด้วยกัน คือ

• อัตราดอกเบี้ยคงที่ตลอดอายุสินเชื่อ สินเชื่อประเภทนี้จะมีอัตราดอกเบี้ยคงที่ และตายตัว โดยมากจะยึดจากอัตราดอกเบี้ยตามประกาศของสถาบันการเงิน ณ ช่วงเวลาที่กู้ โดยจะยึดอัตราดอกเบี้ยตั้งต้นจนสิ้นสุดอายุสินเชื่อ อัตราดอกเบี้ยประเภทนี้ทำให้จำนวนเงินที่ชำระต่องวดในแต่ละเดือนคงที่ และระยะเวลาผ่อนชำระแน่นอน

• อัตราดอกเบี้ยคงที่ในช่วงต้น สินเชื่อประเภทนี้จะมีอัตราดอกเบี้ยคงที่เฉพาะระยะแรกของอายุสินเชื่อ เช่น 1-3 ปีแรก ตามแต่จะมีการกำหนดเงื่อนไขของแต่ละสถาบันการเงิน หลังจากพ้นช่วงเวลาที่กำหนดให้อัตราดอกเบี้ยคงที่ไปแล้ว เช่น ตั้งแต่ปีที่ 4 เป็นต้นไป อัตราดอกเบี้ยจะปรับเป็นแบบลอยตัว โดยจะปรับตัวเพิ่มขึ้นหรือลดลงขึ้นอยู่กับสภาวะทางเศรษฐกิจและการเงินในตอนนั้น และต้นทุนการเงินของสถาบันการเงิน ถ้าหากอัตราดอกเบี้ยปรับตัวเพิ่มขึ้นก็จะส่งผลต่อจำนวนเงินที่จะต้องชำระต่องวดในแต่ละเดือนได้เช่นกัน

• อัตราดอกเบี้ยคงที่แบบขั้นบันไดในช่วงต้น สินเชื่อประเภทนี้จะกำหนดให้อัตราดอกเบี้ยคงที่ในช่วงแรกของอายุสินเชื่อ โดยมีอัตราดอกเบี้ยที่ตายตัวเป็นช่วงๆ เหมือนขั้นบันได เช่น อัตราดอกเบี้ยคงที่ในช่วง 1-5 ปีแรก โดยปีที่ 1-2 อัตราดอกเบี้ยเท่ากับร้อยละ 3 ปีที่ 3-4 อัตราดอกเบี้ยร้อยละ 3.5 และในปีที่ 5 อัตราดอกเบี้ยเท่ากับร้อยละ 4 เป็นต้น และตั้งแต่ปีที่ 6 เป็นต้นไปจะปรับเปลี่ยนอัตราดอกเบี้ยเป็นแบบลอยตัว

               2. อัตราดอกเบี้ยลอยตัว (Floating rate loan)

อัตราดอกเบี้ยลอยตัว คือ อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่เปลี่ยนไปตามต้นทุนของสถาบันการเงิน เป็นอัตราดอกเบี้ยที่สถาบันการเงินต้องจ่ายขึ้นอยู่กับต้นทุนของธนาคารที่เพิ่มขึ้นหรือลดลง ทั้งนี้โดยพื้นฐานแล้วอัตราดอกเบี้ยลอยตัวจะถูกอ้างอิงจากอัตราดอกเบี้ยนโยบายที่ประกาศโดยธนาคารกลางของแต่ละประเทศ อัตราดอกเบี้ยที่มีผลกับอัตราดอกเบี้ยลอยตัวจะเรียกว่า อัตราดอกเบี้ยอ้างอิง ซึ่งเป็นดอกเบี้ยที่ธนาคารพาณิชย์จะใช้อ้างอิงอัตราดอกเบี้ยเงินกู้แบบลอยตัว โดยอัตราดอกเบี้ยอ้างอิงที่เราพบเห็นได้บ่อยๆ จากธนาคารจะประกอบไปด้วย

• MRR (Minimum Retail Rate) คืออัตรา ดอกเบี้ยบ้าน ที่ธนาคารพาณิชย์เรียกเก็บจากลูกค้ารายย่อยชั้นดี เช่น สินเชื่อส่วนบุคคล หรือ สินเชื่อที่อยู่อาศัย

• MLR (Minimum Loan Rate) คืออัตราดอกเบี้ยที่ธนาคารพาณิชย์เรียกเก็บจากลูกค้ารายใหญ่ที่มีความประพฤติดี เช่น มีประวัติหรือฐานะการเงินที่ดี มีหลักทรัพย์ค้ำประกันอย่างเพียงพอ ส่วนใหญ่ใช้กับเงินกู้ระยะยาวที่มีกำหนดระยะเวลาที่แน่นอน อาทิ สินเชื่อเพื่อการประกอบธุรกิจ เป็นต้น

• MOR (Minimum Overdraft Rate) คือ อัตรา ดอกเบี้ยบ้าน ที่ธนาคารพาณิชย์เก็บจากลูกค้ารายใหญ่ที่มีความประพฤติดีในประเภทวงเงินเบิกเกินบัญชี

               3. อัตราดอกเบี้ยปรับคงที่ตามรอบเวลา (Rollover mortgage)

อัตราดอกเบี้ยปรังคงที่ตามรอบเวลา คือ อัตราดอกเบี้ยปรับคงที่ตามรอบเวลานั้น สินเชื่อประเภทนี้จะมีการกำหนดรอบเวลาที่แน่นอนที่จะมีการกำหนดอัตราดอกเบี้ยใหม่ โดยการปรับอัตราดอกเบี้ยแต่ละครั้งนั้นจะอ้างอิงกับอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ และต้นทุนพันธบัตร คำนึงถึงสภาวะการเงิน ณ ขณะนั้น คล้ายๆ กับอัตราดอกเบี้ยแบบลอยตัว

• เช่น อัตราดอกเบี้ยปรับคงที่ตามรอบเวลา กำหนดให้รอบเวลาเท่ากับ 5 ปี ทุก ๆ 5 ปี ก็จะต้องมีการปรับอัตราดอกเบี้ยใหม่ ถ้าหากอายุสินเชื่อคือ 20 ปี ก็หมายความว่าจะมีการปรับอัตราดอกเบี้ยทั้งหมด 4 รอบ โดยในช่วงเวลาของแต่ละรอบจะมีอัตราดอกเบี้ยที่คงที่

• ข้อดีของสินเชื่อแบบดอกเบี้ยคงที่ปรับตามรอบเวลาคือ การลดความเสี่ยงจากความผันผวนของดอกเบี้ยในระยะเวลาสั้น ๆ ในแต่ละรอบของการกำหนดอัตราดอกเบี้ย ส่วนข้อเสียจะคล้ายคลึงกับอัตราดอกเบี้ยแบบลอยตัวคือ ในกรณีที่อัตราดอกเบี้ยมีการปรับตัวเพิ่มขึ้นก็มีความเป็นไปได้ว่าอาจจะต้องเพิ่มจำนวนเงินที่ชำระต่องวด และหมายถึงการจ่ายดอกเบี้ยที่มากขึ้น

เป็นอย่างไรกันบ้างครับ หวังว่าบทความนี้จะช่วยให้ทุกท่านที่กำลังมองหาบ้าน หรือกำลังจะซื้อบ้านเป็นของตัวเอง มีความเข้าใจในเรื่องของ ดอกเบี้ยบ้าน ซึ่งเป็นสิ่งสำคัญ เพราะเป็นภาระที่ผูกพันกับคุณยาวนาน บางท่านอาจจะนานถึง 30 ปี เมื่อตกลงซื้อบ้านเรียบร้อยแล้วอย่าลืมให้ความสำคัญกับการ ตรวจบ้าน ตรวจคอนโด ตรวจบ้านก่อนโอน ด้วยนะครับ เพราะบ้านราคาไม่ใช่ถูกๆ ทุกท่านควรที่จะได้บ้านที่อยู่ในสภาพสมบูรณ์และพร้อมเข้าอยู่และเพื่อให้คุ้มกับเงินที่ต้องเสียไป และขอฝากติดตามบทความอื่นๆ ของเราด้วยนะครับ จะนำความรู้ที่เกี่ยวกับบ้าน และคอนโด มาฝากกันอยู่เป็นประจำครับ ขอบคุณครับ

บทความอื่นๆ

—

ติดต่อเรา